Droom #2: Wachtlijsten tot minimum teruggebracht

Brabants Dagblad, 24-06-2015

's-HERTOGENBOSCH – Zayaz en Brabant Wonen hebben gistermiddag vol trots de laatste cijfers over de wachtlijsten gepresenteerd.

Bij de aftrap voor de nieuwe woonvisie van de gemeente ’s-Hertogenbosch in 2011 kwamen de problemen op de woningmarkt allemaal aan bod. Een probleem dat vier jaar geleden nog hoog op de agenda stond – de wachtlijsten van de corporaties – is niet meer terug te vinden op deze agenda. De reden hiervoor is dat alle inspanningen van de afgelopen jaren van zowel corporaties als gemeente ervoor hebben gezorgd dat een woningzoekende in ’s-Hertogenbosch tegenwoordig binnen zes maanden een woning naar wens kan vinden.

Deze prestatie kon worden bereikt dankzij een aantal effectieve maatregelen. Op initiatief van de corporaties is bijvoorbeeld een andere manier van toewijzen van woningen gekozen. De corporaties hebben de vrijheid gekregen van de gemeente om in 2013 te starten met een experiment, dat zo’n succes was dat de nieuwe toewijzingsmethodiek inmiddels op alle woningen wordt toegepast.

Natuurlijk speelt ook de enorme nieuwbouwopgave een grote rol. Door het toevoegen van voldoende woningen, die aansluiten bij de wensen van de bevolking, is vraag en aanbod weer in balans. Deze toevoeging heeft zowel in de uitbreidingsgebieden als in herstructureringsgebieden plaatsgevonden. In beide gevallen heeft de gemeente een grote invloed gehad op de snelheid waarmee de projecten zijn gerealiseerd. Zij heeft bij de nieuwbouwopgaven juist een minder grote rol opgeëist. En de gemeente heeft de professionele (ontwikkel)partijen de ruimte gegeven om te maken waar de markt behoefte aan heeft. Door slechts zijdelings mee te kijken heeft de gemeente de gemiddelde doorlooptijd van een project met twee jaar verkort.

De gemeente heeft daarentegen wel een nadrukkelijke rol gehad in het leggen van verbindingen. In letterlijke zin door de toegankelijkheid van onder meer de uitbreidingsgebieden te optimaliseren. Er is een express-line naar De Groote Wielen aangelegd die bewoners binnen een kwartier op het centraal station van ’s-Hertogenbosch brengt. Maar ook in figuurlijke zin door met omliggende gemeenten en de provincie te onderhandelen over de groeimogelijkheden van ’s-Hertogenbosch.

Uiteindelijk hebben al deze initiatieven ervoor gezorgd dat de doorstroming in de sociale sector op gang is gekomen en dat starters voldoende kansen hebben op een goede woning. Ongeacht of inwoners in ’s-Hertogenbosch willen huren of kopen, een eengezinswoning of een appartement zoeken en van stedelijk of landelijk houden, is er vaak een woning te vinden die aan de wensen en mogelijkheden voldoet. 

Onze Bossche oplossingen

1. Een nieuw woonruimteverdelingsysteem

De huidige manier van woningtoewijzing bevordert eerder een lange wachtlijst dan dat het deze terugdringt. Er moet een brainstormgroep opgestart worden, die vanuit een ‘blanco canvas’ op zoek gaat naar een woonruimteverdelingsysteem waarbij de kansen voor de diverse doelgroepen beter verdeeld zijn. Een eerste aanzet is een pilot met een uitbreiding van het lotingsysteem met wegingsfactoren. Daarnaast moet er onderscheid gemaakt worden tussen mensen die preventief ingeschreven staan en mensen die serieus op zoek zijn naar een huurwoning.  

2. Een forse nieuwbouwopgave
De gemeente moet de ruimte bieden voor een forse nieuwbouwopgave in inbreidings- en uitbreidingsgebieden. Ruimte in fysieke zin, door gronden geschikt te maken voor woningbouw. Maar ook ruimte in figuurlijke zin door de stedenbouwkundige kaders op een hoger abstractieniveau te tillen. Bovendien moeten bewoners en omwonenden een belangrijkere rol krijgen bij de beoordeling van welstand. Alleen wanneer de speelruimte groter wordt, ontstaan kansen om echt iets te bereiken.

3. Verbeter de woningvoorraad
Een duurzame stad is een droom van iedereen. Een van de manieren om hier een stap dichterbij te komen, is het verbeteren van de woningvoorraad. Investeren in verbetering van bestaande bouw is afhankelijk van de bereidheid van bewoners. Om bewoners mee te krijgen moeten energiebedrijven, gemeente en corporaties harde woonlastengaranties afgeven. Ook moeten bovenstaande partijen en bewoners samenwerken om tot energiebesparende initiatieven te komen, zoals de insteek is bij het Blok voor Blok-project. Tenslotte moeten in de woonvisie aantallen en locaties opgenomen worden waar we deze verbetering gaan bewerkstelligen, dus ook in de nieuwbouw.

4. Ontwikkel in gezamenlijkheid
’s-Hertogenbosch is een stad die niet op zichzelf staat. Alles wat in de stad gebeurt heeft gevolgen voor de omliggende gemeenten. En vice versa. Het is daarom belangrijk dat de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn plannen niet solitair maakt, maar verbinding zoekt met omliggende gemeenten en de provincie. Daarom moet er geen Bossche woonvisie komen, maar een regionale woonvisie. En om de slagingskans te vergroten moet de provincie uitgedaagd worden hierin de regie te nemen.

5. Onderzoek wensen woonconsument
Om te kunnen sturen op een goede afstemming van vraag en aanbod, moet duidelijk zijn wat de woonconsument nu werkelijk wil. Hiervoor moet per ontwikkellocatie een afzonderlijk woonwensenonderzoek uitgevoerd worden. De resultaten van dit onderzoek, en niet de stedenbouwkundige of financiële kaders, zijn de basis van de ontwikkeling. Bovendien moeten zowel de bewoners als de omwonenden zich opdrachtgever voelen voor de ontwikkeling. Participeren betekent meebeslissen en verantwoordelijkheid nemen. Dan wordt de betrokkenheid en de kans op succes het grootst.